전세 만기 2개월 전이 마지노선입니다 — 묵시적 갱신은 보증금을 못 올립니다

전세 만기가 다가오면 대체로 이렇게 흘러갑니다.

“아직 반년 남았네.” 그러다 어느 날 부동산에서 전화가 옵니다. “집주인이 보증금 좀 올리고 싶다는데, 재계약서 한 번 쓰시죠.”

그때 급하게 계산기를 두드립니다. 올려달라는 만큼 대출이 되는지, 아니면 이사를 가야 하는지. 이미 선택지가 좁아진 상태에서요.

순서가 잘못됐습니다. 전세 갱신은 임대인이 연락하기 전에 내가 먼저 정하는 것입니다. 법이 그렇게 되어 있습니다.

그리고 대부분이 모르는 사실이 하나 있습니다. 가만히 있으면 보증금을 못 올립니다. 계약갱신청구권만 아는 분이 많은데, 그보다 유리한 경우가 따로 있습니다.

🔴 먼저 달력을 보세요 — 6개월 전부터 2개월 전까지

주택임대차보호법 제6조의3이 정한 기간이 있습니다.

임대차 기간 만료
        ↓
   ├──────────────────────┤
 6개월 전              2개월 전        만기일
   │                      │              │
   └─ 이 구간에만 ────────┘
      갱신을 요구할 수 있습니다

※ 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약 기준
   그 이전 계약은 "6개월 전 ~ 1개월 전"

이 기간은 임대인에게도 똑같이 적용됩니다. 임대인이 이 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 계약은 저절로 연장됩니다. 그게 뒤에 나올 묵시적 갱신입니다.

세 가지 갱신이 완전히 다릅니다

“갱신”이라고 다 같은 게 아닙니다. 세 가지가 있고, 조건이 크게 다릅니다.

표를 세로로 읽어보시면 순서가 보입니다.

유리한 순서

1위  묵시적 갱신        증액 불가 · 중도해지 가능 · 청구권 안 씀
2위  계약갱신청구권      5% 이내 · 중도해지 가능 · 1회 소진
3위  합의 갱신(재계약)   증액 무제한 · 중도해지 막힘

묵시적 갱신은 보증금을 못 올립니다

이 대목이 가장 덜 알려져 있습니다.

임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 아무 통지도 하지 않으면, 계약은 “종전의 임대차와 동일한 조건”으로 다시 체결된 것으로 봅니다(제6조 제1항). 존속기간은 2년입니다.

그래서 임대인이 조용하면 가만히 있는 게 최선인 경우가 생깁니다. 먼저 연락해서 “재계약할까요?”라고 묻는 순간, 협상 테이블이 열립니다.

다만 조건이 있습니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 임차인 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 성립하지 않습니다(제6조 제3항).

재계약서를 새로 쓰면 가장 불리해집니다

부동산에서 가장 자주 권하는 방식이 합의 갱신, 즉 재계약서 작성입니다. 그런데 세 가지 중 임차인에게 가장 불리합니다.

• 증액 상한이 없습니다 — 5% 제한은 갱신청구권을 행사했을 때 적용됩니다. 합의로 쓰면 협의한 금액이 그대로 갑니다
• 중도 해지가 막힙니다 — 새 계약 기간에 묶입니다. 갑자기 이사할 일이 생겨도 못 나갑니다
• 중개수수료가 붙을 수 있습니다 — 새 계약이니까요

직접 계산해봤습니다 — 갱신 vs 이사

5%를 올려달라고 할 때 “차라리 이사 갈까” 하는 생각이 듭니다. 숫자로 비교해봤습니다. 전세 3억 기준입니다.

[ 갱신청구권 사용 — 5% 인상 ]

  추가 보증금   300,000,000 × 5%  =  15,000,000원
  전세대출로 충당 (금리 4% 가정)
     연 이자     15,000,000 × 4%  =     600,000원
     2년                          =   1,200,000원
                                    ─────────────
                                      1,200,000원


[ 이사 ]

  중개수수료    3억 × 0.3%          =    900,000원
  포장이사 (일반적인 범위)          =  1,000,000원
  입주청소 (34평 평균)              =    420,000원
                                    ─────────────
                                      2,320,000원

  차이                                 1,120,000원

이사 쪽이 112만 원 더 듭니다. 여기에 아직 안 넣은 것도 있습니다.

• 인터넷 이전설치 또는 위약금
• 휴가를 내야 하는 날 (이사일 + 짐 정리)
• 아이 학교·어린이집을 옮겨야 하는 경우

중개수수료는 구간별로 정해져 있습니다. 미리 알고 계시면 계산이 쉽습니다.

임대인이 거절할 수 있는 경우

갱신을 요구했는데 거절당하는 경우가 있습니다. 법에 사유가 정해져 있습니다(제6조의3 제1항 단서).

• 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인이 상당한 보상을 제공하고 서로 합의한 경우
• 임대인 동의 없이 전대한 경우
• 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
• 철거·재건축이 필요한 경우 (구체적 계획을 고지한 경우 등)
• 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
• 임차인 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

실무에서 가장 많이 나오는 게 마지막에서 두 번째, 임대인 실거주입니다. 이 사유로 거절당하면 이사를 준비하셔야 합니다.

중요한 건 통보받는 시점입니다. 임대인은 만기 2개월 전까지 통지하면 되므로, 두 달 만에 집을 구하고 이사해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

이사를 택했다면 순서가 있습니다

갱신하지 않기로 했다면, 순서를 지키면 돈과 시간이 줄어듭니다.

D-180 ~ D-60   주변 시세 확인 · 갱신 여부 결정
               (이 구간이 지나면 선택권이 줄어듭니다)

D-60           갱신하지 않겠다는 의사를 명확히 전달
               문자·카톡 등 기록이 남는 방법으로

D-50           새 집 계약 · 이사 날짜 확정
               ↓ 날짜가 정해져야 그다음이 진행됩니다

D-45           이사 견적 비교 (성수기는 더 일찍)
D-30           입주청소 예약 · 인터넷 이전설치 신청
D-14           대형폐기물 스티커 · 관리비 정산 문의
D- 1           입주청소 (빈집일 때)
D-day          이사

순서에서 가장 중요한 건 이사 날짜 확정입니다. 이게 정해져야 견적도 청소도 인터넷도 예약이 됩니다. 그리고 손없는날과 주말은 먼저 찹니다.

계약갱신청구권 — 흔한 실수 세 가지

계약갱신청구권 — 순서로 정리하면

[ 만기 6개월 전 ]
   주변 시세 확인 → 올랐나 내렸나
   내렸다면 감액 요구도 가능 (제7조)

[ 임대인이 조용하다면 ]
   먼저 연락하지 않는 것도 선택지
   → 묵시적 갱신: 동일 조건 2년 · 증액 없음
   → 나가고 싶으면 통지 후 3개월

[ 임대인이 증액을 요구하면 ]
   "계약갱신청구권을 행사합니다"를 문자로
   → 5% 상한 적용
   → 그냥 재계약서에 서명하면 상한 없음

[ 거절당하면 ]
   사유가 법정 사유인지 확인
   실거주 사유가 가장 많음 → 이사 준비

[ 이사로 정해지면 ]
   날짜 확정 → 견적 → 청소·인터넷 순서

전세 갱신은 2년에 한 번 오는 결정인데, 그 결과는 2년을 갑니다. 그런데 대부분은 만기 한 달 전에 전화 한 통을 받고 급하게 정합니다.

오늘 할 일은 하나입니다. 계약서를 꺼내 만기일을 확인하고, 거기서 2개월과 6개월을 빼서 달력에 표시해두세요. 5분이면 됩니다.

그 두 날짜만 알고 있으면, 전화가 왔을 때 끌려가지 않습니다.

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